湖北转让房地产评估公司二级

中创国启控股(北京）集团有限公司

评估原则
1独立、客观、公正原则 2合法原则 3时点原则 4替代原则 5高佳利用原则 6谨慎原则
（来自于房地产评估师考试教材）
1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。
2、替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。
3、有效使用原则：以佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。
4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础
5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。
6、估价时点的原则 ：估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该日期的价格。 房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。
[编辑]房地产评估的程序
1、明确评估基本事项
明确评估目的：在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估报告上。
了解评估对象
确定评估基准日：常以年、月、日表示
签订评估合同：它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项。
2、工作计划
3、实地查勘收集资料：实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录。
4、测算被评估房地产价格：为求得一个公平合理的价格，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正。
5、综合分析确定评估成果
6、撰写评估报告

评估类型
1、一般评估：
这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的水平。
2、房地产抵押贷款评估：
这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。
3、特定评估：
这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。
评估特点
一、房地产投资评估结果为“非市场”
投资是针对特定投资者而言，市场是对于典型投资者或大多数投资者而言。因此，投资可能、等于，也可能值。
二、房地产投资评估条件是基于“特定对象”
特定对象包括特定投资者(双方或多方)、特定的房地产项目双重含义。房地产投资评估一般以特定对象为基础，这是房地产投资区别于市场额根本原因。
三、房地产投资评估强调合理性原则
房地产投资评估除应考虑一般的房地产估价原则外，强调合理性原则。即估价人员需要站在投资行为各方的角度，综合平衡考虑客观、合理的，评估结果应考虑各方的可接受性，有些估价行为需要出狭隘的合法性原则范畴。
四、房地产投资评估方法突破传统估价
房地产投资评估与传统市场评估在方法的选择上有较大的不同。传统市场评估方法选择一般基于估价对象和估价目的考虑，房地产投资评估除了考 虑估价对象和估价目的外，同时要关注投资行为的特定特点和潜在投资行为，除较多的采用假设开发和收益还原等传统方法外，还要考虑现金流量折现等经济评价方法。
五、房地产投资评估多需比较多方案
由于投资方式的不同，房地产投资评估结果也往往需要多个方案进行比较，分析各个方案实施的风险性和效益，为委托方提供多个指标或区间指标，这也是房地产投资评估区别于传统鉴证类评估的重要表现形式之一。

在普通人看来，房地产的价格仅仅只是取决于地段、户型设计、房屋年龄、房屋质量、开发商的实力和信誉等因素。而在房地产评估师的眼中，城市区位、周边交通、便利设施情况、市场发展趋向以及相关政策调控等也是在房产估价过程中必须考虑的条件。同时，房地产市场是在不断变化的，所以房地产价格也具有很强的时间性。这就要求房地产评估师不仅要学会科学的估价方法，而且要积累丰富的行业经验和独到的发展眼光，才能对房地产做出有效的评估。

土地使用权出让和挂牌土地使用权的价格评估;2、企业改制、上市、资产重组、联营、兼并、合并、破产清算等各种经济活动中涉及房地产估价;3、房地产抵押评估;4、仲裁及司法诉讼中有关房地产价格评估;5、征地和房屋拆迁补偿评估;6、房地产转让价格评估;7、房地产租赁价格评估;8、房地产分割、合并估价;9、房地产拍卖底价评估;10、房地产课税价格评估;11、房地产保险评估;12、其他目的的房地产评估。公司除从事各类房地产评估业务外,还提供房地产项目策划和可行性研究、经纪代理、资产评估、政策咨询、投资置业顾问和业务培训等。对银行客户可提供房屋产权核查、办理抵押登记、项目贷款可行性评估、房地产政策咨询等各类综合性房地产中介服务。●住房公积金代理公司具备北京市住房公积金管理中心核发的住房公积金代理资质,公司负责代理个人办理住房公积金手续。●政策法规咨询、北京市房地产方面的法律法规、政策咨询,房地产开发程序及相关工作咨询、房地产产权管理、交易规定咨询。●项目策划和可行性研究对于房地产开发项目可以为客户提供从项目前期策划、市场分析、项目经济评估、拆迁评估、出让评估、土地上市挂牌服务的熟地评估,一直到后期代办产权证、销售证、项目融资抵押贷款、住房按揭贷款等中介服务。对污染扰民企业外迁、企业改制项目可协助企业与房屋土地等相关部门进行沟通,提供土地转让评估、评估咨询服务,包括房屋土地资产处置方案策划、产权鉴证、房屋土地评估等等。●经纪代理1、代办房屋、土地使用权所有权证、商品房销售许可证、物业管理公约等;2、代理交易过户、抵押登记等;