宝安福永写字楼商铺

深圳市众联房地产有限公司

主要商业业态的特点及选址要求
根据国内贸易局1998年6月5日发布的关于商业业态分类指导意见：商业业态包括百货店、**级市场、大型综合超市、便利店、专业市场(主题商城)、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。其分类依据是零售业的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等。各主要业态选址和经营特征如下：
·百货店
百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区,开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
·
o 选址在城市繁华区、交通要道。
o 店面规模大，营业面积在5000平方米以上。
o商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。
o 商店设施豪华、店堂典雅、明快。
o 采取柜台销售与自选(开架)销售相结合方式。
o 采取定价销售,可以退货。
o 服务功能齐全。
·**级市场
**级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。
·
o 选在居民区、交通要道、商业区。
o 以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。
o 商店营业面积在1000平方米左右。
o 商品构成以购买频率高的商品为主。
o 采取自选销售方式,出入口分设,结算由设在出口处的收银机统一进行。
o 营业时间每天不低于11小时。
o 有一定面积的停车场地。
·大型综合超市
大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。
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o 选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
o 商店营业面积2500平方米以上。
o 商品构成为衣、食、用品齐全,重视本企业的品牌开发。
o 采取自选销售方式。
o 设与商店营业面积相适应的停车场。
·便利店
便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。
·
o 选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。
o 商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。
o 居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。
o商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。
o 营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。
o 以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。
·购物中心
购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。
·
o 由发起者有计划地开设、布局统一规划,店铺独立经营。
o 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。
o 内部结构由百货店或**级市场作为核心店,与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。
o 设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮,实行卖场租赁制。
o 核心店的面积一般不**过购物中心面积的80%。
o 服务功能齐全,集零售、餐饮、娱乐为一体。
o 根据销售面积,设相应规模的停车场。
·仓储式商场
仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态。其中有的采取会员制形式，只为会员服务。
· 在城乡结合部、交通要道。
· 商店营业面积大，一般为10000平方米左右。
· 目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。
·商品结构主要以食品(有一部分生鲜商品)、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主。
· 店堂设施简朴、实用。
· 采取仓储式陈列。
· 开展自选式的销售。
· 设有较大规模的停车场。
从选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等因素开发商基本对拟开发的商业地产有定性的判断，该物业打算做什么即终端市场可测量、经济效益可支撑、差异化的竞争策略。
三、商业理想地址的要素分析
·具有未来持续经营力
店铺选址是一项长期投资，当外部环境发生变化时，其他经营因素都可随之进行相应调整，以适应外部环境的变化。而店址一经确定就难以变动。因此，商业在选址时必须具有发展的眼光，不仅要研究现状，还要正确的预测未来，如交通条件在改善、周这的竞争日渐激烈都是商业选择要考虑的。
·存在规模性的目标客户群
任何商业都应把满足顾客需求作为其宗旨。每一个网点都应有一定规模的目标顾客，这是保证其经营达到一定规模的重要条件。但是对于任何一个店铺来说，它的目标顾客群都是经常会发生变化的。**规划、交通变革等都能导致顾客群的增加或减少，而这也成为预测未来顾客群的一个重要依据。如新建车站、码头、地铁出口、旅游景点、公共指示设施等均能增加消费者群。因此在进行未来消费者群的测定时，必须考虑到这些外部环境的变化。
同时，选址前要了解其商圈范围内的中心圈、次级圈和边缘圈内各自居民或特定目标公众的数量和收入程度、职业分布、消费特点与偏好，通过对这些情况的了解，可以对顾客的数量和质量有个较为准确的认识。一个选址优良的店铺必然拥有一批稳定的目标顾客，这就要求在其商圈范围内拥有足够多的户数和人口数。许多店铺设在有较强购买力，人口密度大的地区，其中一个重要原因，就是为了保证周围有持续旺盛的购买力。
·保证进出道路的畅通
道路的畅通不仅影响商品的安全性，而且影响商品的运达时间和运输费用。一般来说，要求与店铺有关的街道交通方便、道路宽阔、车辆进出自由，且店铺附近较好有车站。因为网点设在几个车站的交汇点附近，往往能吸引大量顾客前往进行购物。另外，店铺前拥有一个大的停车场，往往可以吸引远距离的顾客，扩大自己的商圈范围，特别是对于大型综合超市或仓储式商场而言尤为重要。

购买商铺怎样交税
一、买家支付
1、房地产交易手续费：5元/平方米为普通住宅,非普通住宅为11元/平方米.
2、房屋登记费：550元/本（每增加一本证书按每本10元收取工本费）。
3、权证印花税：5元/本。
4、印花税：0.05%
5、契税：交易价（或评估价）×3%。
二、卖家支付
房地产交易手续费：3元/平方米。
印花税：房屋产价的0.05%。
土地增值税:
A、可提供上手购房发票的，土地增值税=[转让收入－上手发票价（每年加计5%）－有关税金]×适用税率。
B、不能提供上手购房发票的，土地增值税=（转让收入－转让收入×90%）×30%。
个人所得税：
据实征收为（转让收入-房产原值-合理费用）×20%，核定征收为转让收入×7.5%×20%。
转让收入-房产原值-合理费用相当于个人净收入。
营业税及附加税：
A、可提供上手购房发票的，为（转让收入－上手发票价）×5.5%。
B、不能提供上手发票的，为转让收入×5.5%。
C、税费为差额的5.56%
三、土地出让金：
商业用途用房，按其网格点基准地价的35%计收；商业路线价区段路的商业临街宗地，加收路线价的10%；办公用途用房按其网格点基准地价的30%计收。
四、土地出让金契税：
按本次征收土地出让金价款的3%征收。

商铺，由“市”演变而来，《说文》将“市”解释为“集中交易之场所”，也就是今日之商铺。唐宋是中国封建社会鼎盛时期。唐都城长安是当时东西文化、商贸交流的中心，长安东西两市，商贾云集，店肆无数，商业十分繁荣。北宋商铺和市场是分开的，首都东京（开封）是当时较大的商业中心城市。据历史记载：（东京）东大街至新宋门，鱼市、肉市、漆器、金银铺较为集中，西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行，**东华门外，无所不有。《清明上河图》曾翔实地记录了古代商铺、商业街市的景况。

位于长江三角洲东端，北濒长江口，南临杭州湾的上海，明清时期仅为江苏省的一个县。上海的**次崛起，是在上一世纪二、三十年代，当时的上海已成为全国较大的经济和商业中心，远东较大的商业中心城市。据《上海通史》记载：1933年上海共有商铺7.2万户，平均每平方公里136.5户，各地巨贾名商纷纷落户上海，十六铺、南京路、静安寺、霞飞路（今淮海路）等商业中心街区初具雏形。


什么是住宅底商？住宅底商和商铺的区别有哪些？
一、什么是住宅底商？

住宅底商一般是指住宅的*1层、*2层。1般住宅尤其是高层住宅的*1层、*2层销售都较为难题，其价位也较其他层位低，开发商通过转向做底商，价格可以卖患上更好，同时小区的商业配套也患上以解决。

住宅底商建筑情势上表现为依附于住宅楼的特色，整个楼的1层、2层或者/以及地下层的用处为商业，楼上建筑的用处为栖身。为了确保栖身、商业运营两种功能的有效性，开发商会通过公道计划设计对于居民以及底商的消费者以及经营者进行独立引导，出入口独立开来，以保证楼上居民的糊口尽量少遭到底商的影响。

二、住宅底商和商铺的区别

住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。

住宅底商属于“公共建筑”，不属于公摊面积，以出租或出售荻利为目的, 由开发商或业主自行经营；而商业配套设施，属于“配套公共建筑”，根据小区规划的要求而建，服务于小区，在住宅销售时作为公摊的一部分，在建成后移交有关部门进行经营管理，没有独立的产权。由于二者在税费和经营运作模式方面完全不同，投资者只能对住宅底商进行直接投资。

两种属性的产权是正常的,只要是商铺产权40年首付50%起,楼上住宅产权70年首套首付30%起。