后海办公室带家私 免费咨询

一般包租物业的对外租金会比原写字楼直接招租租金高10％-20％。不过，陈旭指出，如果写字楼市场不好，运营商会调低预期值，以拉高出租率。
“装修成本和运营成本分摊之后，大概4-5年才能回本。”陈旭和团队在实操过程中制定了一套收益率的测算标准，从租下物业开始就根据经验、出租率和整体成本进行核算，他说，包租生意的收益率跟联合办公差不多，**年大概可以达到10％-15％。“不过，我们的出租率其实比联合办公更高，平均80％-90％是没有问题的。”根据陈旭的经验，通常出租率要达到70％以上才有盈利的可能性。
租金差是包租生意盈利的一部分，另一部分则来自于业主给出的免租期。免租期按照标的体量大小来确定，如果体量够大，免租期可以达到半年，较小也有3-4个月的免租期。一旦能尽快出租，较长的免租期也是盈利的重要来源。
判断包租生意是否成功还有一个标志，就是营业后现金流的回正周期。陈旭说，以承租时与开发商谈定的免租期和各项商务条件为准，通常这种包租的现金流回正需要8-10个月。
“二房东”退场
“写字楼包租基本过了暴利时代，已经变成一门长线慢运营的生意。”陈旭判断。
与联合办公前期资金更多依靠估值、投融类机构有所不同，按照正常逻辑，包租公司一旦要从金融机构进行融资，年化利率至少达到10％。但写字楼包租本身的收益率仅15％左右，如果市场出现变动，出租率下降，租金也会下调，金融机构往往不愿意提供贷款。“包租公司的资金大部分来源于自有资金。”范进佳表示。这也意味着，这门生意存在着优胜劣汰，在经济周期下行时，一些资金实力不强的“二房东”只能退场。
在陈旭看来，只有资金实力比较强或者有闲置资金的企业，才能做包租这个事情。“到了2018年，这种包租生意的准入门槛更高了，不光需要资金实力，还需要运营能力。几年前几乎有钱就可以进来，但现在那种粗放的包租时代已经结束。”
陈旭和团队在过去一年的操盘中发现，写字楼的租赁需求还在，尽管金融企业需求回落，但其他行业像贸易、电商、创新型企业等需求填补了进来。
科技类企业成为支撑深圳写字楼新增需求的主力——这也是戴德梁行在2018年*四季度报告中的结论，具象表现是深圳南山科技园及后海片区在科技类企业旺盛需求的支撑下，新项目得以快速消化，南山区写字楼的平均租金环比上涨6％至241.03元/月/平方米。
不过，按照戴德梁行提供的数据，2018年深圳**写字楼新增供应量达70万平方米，总存量达到498.8万平方米。2019年这种高供应量的趋势将持续，全年将有**过190万平方米的新增供应入市。
“**写字楼的存量增加明显，市场短期内不一定消化得了，所以2019年可能出现租金回落、空置率上升的趋势。”范进佳表示。
写字楼的大包租客正面临新一轮洗牌。“我们还会坚持下去。”陈旭表示，写字楼市场也是个生态圈，租客各种类型都有，一旦市场下行，空置率提高，只要愿意调低预期值或者直接下调租金，总会吸纳到租客的。
大宗交易仍然活跃

后海 （后海深圳湾的别名）
根据深圳市的整体规划，后海和前海串联共同组成深圳西部城市中心区。
现在看前海还是一大片待建的空地，而后海已经开始展露雏形。近日深圳市规土委在上对外公示了深圳湾**级总部基地的详细规划，规划把后海中心区总部基地也纳入进来，整个深圳湾的未来蓝图一目了然地展现在市民面前。
中文名 后海 地理位置 深圳南山区 车牌号码 粤B 电话区号 0755 方 言 粤语 等
目录
1 后海填海
2 总部大厦
3 览表分布
后海填海
后海湾填海区位于南山蛇口东部，深圳湾与珠江出海口交汇处，由后海滨路以东、滨海大道以南和深圳湾围合而成，全部填海造陆而成，地形平坦，比较方正，大致呈东西长、南北短的长方形状，总面积537.06公顷。 [1]
总部大厦编辑
华润集团总部大厦位于深圳后海中心区核心位置，科苑大道东侧，海德三道南侧，四年后，高达525米的华润集团总部大厦，将刷新深圳西部建筑高度纪录，并追赶441米高的京基100大厦，成为未来深圳**高度的有力竞争者。 [2]
览表分布
深圳后海项目一览表
1.Parkland Centre
鹏瑞中心（深圳湾一号）
2.Alibaba Shenzhen Headquarters
阿里巴巴总部基地
3.CASC Building
航天科技大厦
4.China Railway South Headquarters
中铁南方总部大厦
5.Houhai Finance Center by Excellence group
**后海金融中心项目
6.Haixin Southern Building
海信南方
7.Minmetals Group Headquarters
五矿集团总部大厦
8.Century Place Plaza
鹏润达商业广场
9.China resource Headquarters Building
华润总部大厦
10.Zhongshan Securmes Financial Building
中山金融大厦
OOC Building
中海油大厦
12.Baidu International Building
百度国际大厦
13.NEPTUNUS Technology Building
海王银河科技大厦
14.CloudFlare Technology Headquarters
传云科技总部基地
15.New Belle Headquarters
新百丽总部基地
16.Rainbow Mall Headquarters
天虹商场总部大厦
17.DCFund Headquarters
大成基金总部基地
18.CSCES Headquarters
中建钢构总部
19.Strong Headquarters
喜之郎总部
20.China-INV Fund Projec
t中投基金项目
21.SZVC Project
创新投资项目
22.Chinese Mercantile Bank Project
华商银行项目
23.Tianji Bay International Plaza
天佶湾国际广场 [3]


问：深圳弯口岸到后海地铁站有多远
答：公交线路：机场8线 → m493路，全程约3.1公里 1、从深圳湾口岸步行约10米,到达深圳湾口岸站 2、乘坐机场8线,经过1站, 到达后海滨路口站（也可乘坐m474路、m299路） 3、步行约20米,到达后海东滨路口站 4、乘坐m493路,经过2站, 到达后海地铁站