宝安福永餐饮类商铺 平台有实力

商铺选址有技巧 不同业态类别需不同区分
商铺位置是决定商家经营成败的关键因素，不同业态、不同档次的商铺选址要求大相径庭。但什么样的商铺才是较适合的，这正是大多数商家不得不面临的问题。本文在分析研究典型商铺选址标准的基础上，尝试性归纳提炼各类零售商的选址要求以供参考，涉及范围涵盖大卖场、餐饮类、书店、奢侈品、快时尚品牌、运动品牌等六大类。
一、大卖场
综合类大卖场：常见于一二线城市及发展*的三线城市。要求区域人流量较大，核心商圈１．５公里内人口不少于１０**，周边商圈３公里内居民人口数达３０**。如沃尔玛大卖场的选址标准是２公里内居民达１０－１５**，核心商圈内不存在**过５０００平米的大型竞争对手。物美大卖场要求３公里区域内有居民３０**。同时，大卖场需要临近交通主动线，以方便车流、人流进出，如家乐福大卖场选址在两条道路交叉口且其中一条为主干道。
综合类大卖场对于建筑物本身也有一定要求。结合行业普遍标准来看，选址在一层较佳，一般不**过两层。单层面积５０００－７０００平米左右，总建筑面积基本都**过在１００００平米。层高６米以上，净高不低于４米，柱距８米以上。要求卖场方正，临街面不低于７０米，进深５０米以上，如家乐福要求卖场长宽比为１０：７或１０：６，新一佳则把这一标准定为７：４，易初莲花的临街面标准是８０米以上。
综合类大卖场选址的附属要求还包括停车位、租期等因素。要求大卖场配备充足的停车位，**过２００－３００个。如乐购要求大卖场配备４００个停车位，易初莲花的标准是*城市停车位４００－６００个、其他城市１５０－３００个。并且卖场门前较好附带一定面积的广场。大卖场长期租赁居多，租期长达１５－２０年以上，如沃尔玛要求租期不低于１５年且提供一定的免租期。
建材专业大卖场：商品专业性较高，以家居用品、建材、灯具等品类为主。专业卖场强调商圈集聚效应，更*集聚多家同类商户扎堆经营。而对于地段的成熟度要求相对较低，在快速交通干线沿线或大型新兴社区边缘的合适位置均可。由于地处相对偏远，对停车位的要求较高，每万平米配备车位大约２００－４００个。如百安居要求停车位不少于３００个。建材大卖场占地面积较大，大部分在１００００平米以上。楼层分布以首层为主、２－５层均可。为满足商品高、大等特殊物理特征，卖场需要更广阔的内部空间。建筑层高８米以上，较低不小于６米，柱间距９米以上。另外，租期相对较长，一般在１０年以上。
二、餐饮类
商务类餐厅：主要面向中高档商务酬宾及白领工作用餐，如俏江南等。主要考虑人口密度大、有稳定的消费群等因素，集中分布在中高档商务区或繁华商业中心，也可选址在规模较大的写字楼、购物中心内部。中高档商务类餐饮店铺面积较大，通常在１０００平米左右，而丹桂轩等大型商务酒楼单店可达２０００－５０００平米。
大众类餐厅：以家庭、个人消费为主，如全聚德、九头鸟等。此类餐厅选址范围较广泛，可在商业区、繁华街道、机关附近，也可临近大中型社区或高校。面积分布广泛８０－１００平米不等，层高一般要求４．５米以上。如全聚德主要进驻人口**过１００万的城市，选址在商务区或繁华的商业区域，单店面积**过１５００平米。
金汉斯以省会城市及发达地级城市为主要目标，要求１．５公里半径内有大型社区、高等院校或区域商业中心，单店面积约１５００－３０００平米，楼层为１－２层（商业中心内可考虑３－４层）。此类餐厅租期相对较长，通常不少于１０年。
连锁快餐店：对客流量要求高，因此选择在繁华商业区、交通节点、大型社区出入口等地，临近交通主干道。中式快餐通常在１５０－２５０平米左右，如永和大王单店面积１５０－２００平米，马兰拉面单店面积１５０－２５０平米。而西式快餐如麦当劳、肯德基的单店面积在４００－５００平米左右。一层或一、二层均可，对层高无特殊要求，休闲类餐饮：包括咖啡馆、茶坊等，适宜在高档住宅及商务区附近，环境清静、优雅。单店面积视具体经营情况而定约５０－４００平米左右，租赁时间较短约３－５年。如星巴克将客群定位于富有小资情调的城市白领，在繁华路段创造优雅环境，单店面积１００－５００平米，要求租赁期限３年以上。中式品牌一茶一坐选址标准也与上述条件较为相似。
需要注意的是，餐饮类商铺要符合国家有关部门对于餐饮业的规章制度。如餐厅必须离开污染源１０米以上。水电、消防、空调、排风、燃气、排污、等设施要求齐全，如有充足的自来水供应、油烟气排放通道、污水排放及生化处理装置等。
三、书店
大型书店的面积通常在２０００平米以上，选址在成熟的商业中心区或文化氛围浓厚的学园区。如北京图书大厦、中关村图书大厦、各大新华书店等。
中型书店的面积通常在５００－１０００平米，依托高素质人群，对区域的人文氛围要求较高。选址在高校、出版社、文化场馆附近，如国林风、三联韬奋等。
小型书店的面积一般在２００平米以下，主要分布于学校和大型社区周边，如光合作用、雕刻时光等。其中社区内的书店可以选择社区底商，主要以生活、社科经管、时尚休闲类书籍为主。
四、奢侈品
奢侈品牌目前大多集中于经济发达的*城市及部分二线城市。由于其高端性，要求商业环境能够门当户对。通常来说，所选商圈档次较高，要求商业氛围成熟、人流量大，并且有一批相近档次的高端产品甚至专卖店聚集。可以选择现代化商业物业，如大型综合体、时尚购物中心、繁华商业街等。
国际奢侈品牌大多选在一层的黄金位置。单店面积相对较大，以提供充足的空间营造品牌体验。如ＬＶ单店面积要求**过２０００平米，阿玛尼、Ｇｕｃｃｉ的单店面积也都在５００平米以上。租期通常在５年左右，部分品牌要求租期长达１０年。如迪奥租期５－１０年，单店面积５０－２００平米；路易威登租期５年以上，单店面积１００－１０００平米；普拉达租期３－５年，单店面积１００－５００平米。
五、快时尚品牌
ＧＡＰ、ＺＡＲＡ、Ｈ＆Ｍ、ＵＮＩＱＬＯ等快时尚品牌正呈现迅猛扩张之势，在继续渗透*城市的基础上，加速向二线城市拓展。选址集中在时尚氛围浓郁且人流量大的繁华商圈，特别是年轻消费人群集聚的时尚购物中心等位置。
如ＺＡＲＡ进驻北京时选择ＣＢＤ中心的体验式购物中心世贸天阶（商铺写字楼详情　户型图　楼盘图　论坛）。店铺常与奢侈品为邻，周边不乏**品牌。同类竞争对手聚集程度较高，就像麦当劳与肯德基如影随形一般，这也说明了同类品牌选址标准的相似度较高。单店面积较大，如Ｚａｒａ专卖店一般都在１０００平米以上。
六、运动品牌
相对于奢侈品与快时尚品牌与而言，国内运动品牌显得没那么娇气，可选择的商铺范围较大。常见于繁华商业区，毗邻综合商场、商业街等繁华地段。如李宁专卖店要求在城市繁华商业街或体育品牌专卖街的黄金地段。而普通品牌在一般商业街或有一定商业氛围的区域即可。户外用品专卖店主要针对年轻消费者聚集的成熟商业地段、商务区、或者体育场馆、高校附近。
普遍租期时间较短，大概一年以上。单店面积也相对较小，４０－１００平米不等。如安踏对于*店的要求是面积不小于７０平米，临街面７米以上。李宁要求单店面积不小于１００平米，临街面１０米以上。
从茫茫商铺中找寻适合的位置是一项复杂性高的系统工程。除参考上述选址标准外，选址时还应综合考虑租金、竞争、商业物业管理等因素。并非要选择较繁华的地段，但一定要选择较适合的位置，较合适的才是较好的。
钱多租商铺您能告诉我哪些优势吗
12、大量炒房客已弃宅转战商业地产，商铺升值空间大。 本次国家对房地产市场的调控主要是针对住宅房的，目的是通过紧缩的银行信贷和严厉的税务政策对大量投资和投机、炒作住宅的炒房客进行打击，把他们挤出住宅市场，使住宅房的价格回归到一个理性的状态。目前国家房地产新政通过一个月的实施已经取得了初步的效果，大量的炒房客已经放弃住宅房市场把目光转到了受国家房地产调控政策影响小，同时有稳定租金回报的商铺。尤其值得注意的是有着房地产市场“*”之称的温州炒房团已经大规模的撤出住宅市场，并且在大量的购买商铺，所以未来商业地产价格的提升、价值的提升一定是有很大的空间的。
13、现在国家政策调控的是住宅房，而不是商铺。 2010年岁初，**连续出台了系列调控房地产市场的政策措施，从“国四条”、“国十一条”、“国19条”，再到较近“新国十条”以及京版的“京11条”，随着国家宏观调控政策的密集发布，楼市市场观望情绪加重，住宅房销售跌至冰点。目前国家对住宅市场调控的目的是：把大量的投资、投机客挤出住宅房市场，让住宅房的价格回归到理性，实现老百姓 “居者有其屋”的目的。而商业地产不在此次政策调控的范围之内（wangpuonline）。
14、目前国内很多大型开发商转战商业地产。 自去年年底以来，很多大开发商都开始将目光齐齐对准商业地产。为了赶商业地产这个“蜜月期”，包括万科、华润、**、合生等**住宅的开发商，都纷纷加紧了全国范围内“圈地”布局商业综合体的步伐。 2010年岁初，**连续出台了系列调控房地产市场的政策措施，楼市市场观望情绪开始加重。但凯德置地、万科、绿地、保利地产等品牌房产商却逆市纷纷开始**商业地产。据报道估计，“**”涉及资本至少在1000亿元以上。 在住宅市场泡沫“一触即炸”的形势下，商业地产的**性和收益率等种种利好便清晰显现。这似乎都在昭示着一个信号：商业地产越来越受到关注，商住倒挂现象即将消失，商业地产春天将至。对广大商铺投资爱好者来说，相比高位运行的住宅市场，尚处在起步阶段的商业地产不得不说是一个**的投资契机。
15、商铺是一种生产资料，投资性产品。 房地产业分为住宅地产和商业地产两部分。 住宅地产是生活资料，是一种消费品。近几年，尤其2009年部分城市商品住宅价格快速上涨，导致普通居民购房的难度越来越大，同时土地供应、住宅开发、销售等环节存在诸多不合理、不完善的地方。于是，社会上质疑、批评住宅市场化的声音越来越大。投资和投机住宅的需求推高了房价，就会抑制和剥夺人们居者有其屋的权利，此时就需要**出面，对住宅市场进行调控，将住宅价格调控至合理的价格，实现“居者有其屋”的目标。 商铺是生产资料而不是消费资料，和住宅截然不同。商铺就是一个投资性产品，对生产资料的占有，一般是大资本家、大企业、中小企业、小生产者这样的排序。目前,大投资者占有这部分市场已经成为趋势，并且随着房地产市场的成熟，开发商对商铺也会倾向于“持有”、即只租不售的策略，中小投资者的机会今后将越来越少。
16、目前商铺的价值被低估了，有个补涨的阶段。 近半数的投资客认为，相对于住宅而言，商业地产价值是被中度低估的。目前住宅和商业存在价格倒挂的问题，这也是基于整个市场环境决定的。前几年投资客都把眼光盯着炒住宅，使得住宅房价格一直在大幅度的上涨，而商铺虽然这几年也在涨但相对于住宅来说价格上涨的幅度要小得多。 新的房改政策出来后，对于商铺未来的价格提升应该是有个非常好的推进，因为市场发展逐步趋向于规范化，商铺的经营以及对商铺的经营和商业地产经营的政策也给了利好的支持，所以未来商业地产价格的提升、价值的提升一定是有空间的。
17、可供开发商业地产的土地将越来越少。 我国的国情是人多地少，要用有限的耕地养活13亿人口，所以18亿亩耕地是国家的土地控制的红线，每年可供开发的土地国家都会有严格的控制用地指标。 今年整个用地指标和去年基本持平，但国家为了实现让老百姓“居者有其屋”的目的加大了住宅房建设用地比例，尤其是**性住房的建设用地指标得到了很大的提升，这就挤占了商业地产的土地开发指标。而且今后几年国家的这种土地政策还将会延续下去，这就造成了可供开发商业地产的土地将越来越少了（更多精彩内容尽在wangpuonline）。
18、市场上很多热钱纷纷涌入商业地产。 在国内，由于今年年初**连续出台了系列调控房地产市场的政策措施，从“国四条”、“国十一条”、“国19条”，再到较近“新国十条”以及京版的“京11条”，随着国家宏观调控政策的密集发布，大量投资、投机住宅房的炒房客离开了住宅房市场，纷纷涌入了商业地产市场，目前在大量的购入商铺。 在国际上，由于美国的次贷危机和欧洲的债务危机爆发造成国际上的投资环境恶化大量的海外热钱正在寻找新的出路。近几年国际上关于中国人民币升值的呼声和升值的预期越来越高，嗅觉灵敏的国际投资者纷纷将海外热钱投向中国，尤其是投入我国的房地产行业，国外基金进入中国商业地产的迹象越来越明显，不同于早前的“单打*斗”，他们开始与国内商业成员合作。

租店面私下和转租人签的合同有法律效力么？
承租人将租赁的房屋转租的，如租赁合同允许转租或者取得出租人同意的，可以转租，转租合同有效。如果租赁合同不允许转租或者出租人不同意转租的，转租合同无效。出租人可以依法解除与承租人之间的租赁合同。
《合同法》*二百二十四条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给*三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，*三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。合同无效需满足合同法*五十二条的五项规定，否则不宜适用该法条。
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者*三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

什么是住宅底商？住宅底商和商铺的区别有哪些？
一、什么是住宅底商？

住宅底商一般是指住宅的*1层、*2层。1般住宅尤其是高层住宅的*1层、*2层销售都较为难题，其价位也较其他层位低，开发商通过转向做底商，价格可以卖患上更好，同时小区的商业配套也患上以解决。

住宅底商建筑情势上表现为依附于住宅楼的特色，整个楼的1层、2层或者/以及地下层的用处为商业，楼上建筑的用处为栖身。为了确保栖身、商业运营两种功能的有效性，开发商会通过公道计划设计对于居民以及底商的消费者以及经营者进行独立引导，出入口独立开来，以保证楼上居民的糊口尽量少遭到底商的影响。

二、住宅底商和商铺的区别

住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。

住宅底商属于“公共建筑”，不属于公摊面积，以出租或出售荻利为目的, 由开发商或业主自行经营；而商业配套设施，属于“配套公共建筑”，根据小区规划的要求而建，服务于小区，在住宅销售时作为公摊的一部分，在建成后移交有关部门进行经营管理，没有独立的产权。由于二者在税费和经营运作模式方面完全不同，投资者只能对住宅底商进行直接投资。

两种属性的产权是正常的,只要是商铺产权40年首付50%起,楼上住宅产权70年首套首付30%起。
如何选择社区商铺业态
在城市化高速推进的发展阶段，无论区域大型商业发达到何种程度，社区商铺始终以其便利性，成为居民日常消费的**选项。面对商业业态的发展和更新，社区商铺如何抓住机遇选择合适的业态，在日益上升的城市消费力中分一杯羹？
复合型生活超市——稳定客群社区业主日常需求庞大
　　生活超市被比作社区商铺的“万金油”，任何地方都需要它，需求可见一斑，生活超市具有时间和距离的便利性，商品种类越齐全，覆盖越多消费需求。经营生活超市毛利率高、消费客群稳定、风险小，也是很多社区大面积商铺经营者选择业态的可能之选。
　　宠物服务店——大势所趋 解决年轻人后顾之忧
　　现在热衷养宠物的年轻人也越来越多，加之年轻人工作忙，对照顾宠物的需求也越来越大。在社区里开一间宠物服务店，通过合理的功能分区，为宠物提供美容美发、清洗和照看等服务，投入少、利润高，只需要聘请专业技术人员就可以实现。
　　教育培训机构——朝阳产业 减少家长接送麻烦
　　随着社会发展，家长们越来越注重培养孩子的特长和兴趣爱好，培训事业成为名副其实的“朝阳产业”。大面积商铺可以分割多个教室，培训不同的兴趣特长，开办教育培训机构，不仅经营更有**，同时也减少孩子家长路途上的麻烦。
　　除此之外，大面积商铺空间更大，灵活多变，昭示性强，将为商铺带来更充分的展示空间，还适合经营服装店、母婴店、健身工作室、美容会所等体验式业态，经营者可根据实际需求灵活地对其分割处理，为商铺带来更大的升值空间。
计算商铺**率。如何计算**率:
1、租金回报率法
公式：(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
2、租金回报率分析法
公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
3、内部收益率法
房产投资公式为：累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。
上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4、简易国际评估法
基本公式为：如果该物业的年收益×15年=房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的**率，那么，如何计算**率，如何判断**率所包含的意义呢?

商铺吸引投资者的主要原因是在于其诱人的**。要使商铺长盛不衰，取得丰厚利润，可要从较初的选购商铺开始，但是如何在商铺选择上就处于有利地位呢？商铺选购要考虑的内容很多，有经济环境、有商铺的房地产因素、商业因素，还有供求关系以及投资市场的资金状况等，下面就献上12个小技巧，以供参考。
技巧一：选择适当的行业类别
位于交通运输站的店铺，应以经营日常用品以及价格低较且便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺，应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺，应以经营文化办公用品为主，且商品档次应较高。位于学校附近的商铺，应以文具，饮食，日常用品为主。
技巧二：有“傍大款”意识
即把店铺开在*连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边，不仅可省去考察市场的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应招揽顾客。
技巧三：选取自发形成某类市场的地段
在现实生活中，管理部门并没有对某一条街、某一个市场经营什么做出规定，但在长期的经营中，某条街会自发形成为销售某类商品的“集中市场”。
技巧四：选择有独立门面
有的店面没有独立门面，店面前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间，这会给促销带来很大的麻烦。
技巧五：了解商铺周边民众购买力
购买力是依附人而存在的，购买力的数量、质量决定了其所在商圈内的商铺的基本价值。当然，在那些消费能力强的购买力所在区域，商铺的价值高，获得的成本也相应较高。
技巧六：看人流量
商铺收益较终决定于人流量。真正支撑商铺的是固定人流，其次是流动人流、客运流(公交、地铁站)。
技巧七：选择路边店
商铺位于一条道路一侧，拥有道路，来回两个方向的客流，价值低于路角店，是商铺中较常见的临街状态。
技巧八：选择好的建筑结构
建筑结构的形式多种多样，理想的商业建筑结构为框架结构或大跨度无柱类结构形式（如体育场馆），其优点是：展示性能好、便于分隔组合、利于布置商场和商品。
技巧九：了解开发商
选择品牌开发商来确保资金安全是投资的一个重要方面。实力雄厚的开发商采用完善的开发流程，拥有众多的合作伙伴，这对项目的商业前景本身也是一种保证。
技巧十：周边交通便利
理想状态下的商铺或商业街市应具备接纳各种来客（购买力）的交通设施，即商铺周边拥有轨道交通、公交车站点，还具有停车场。
技巧十一：看商铺的前景商业环境
考虑投资商业物业要有发展的眼光。有一些看似位置较偏的铺位，虽然前期租金很低，商户难寻，但时机成熟之时，就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出。
技巧十二：把握投资时机
从总体上说，经济形势良好，商业景气、商业利润**社会平均利润，这个时期未必是投资商铺的合适时机，在商业发达地区或商业繁荣的时期，投资者商铺选址的空间很小，而且获得成本很高。反之，在有发展潜力的区域内，商业气候尚未或正在形成中，是商铺投资的合适时机，投资者可以在较大的范围进行商铺选购。

商铺
商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。广义的商铺，其概念范畴不仅包括零售商业，还包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室，以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。